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嚴防房地產金融化的灰犀牛

出處:北京商報 作者:韓哲 網編:王巍 2020-09-29

據媒體報道,監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。據統計,多家銀行的新增涉房貸款占比降至30%以下。

一個月前,住建部和央行聯合召開房地產企業座談會,形成了業界所謂的“三道紅線”,即剔除預收款后的資產負債率大于70%,凈負債率大于100%,現金短債比小于1倍不得融資。

今年以來,貨幣寬松,使得房企融資環境向好,流動性又紛紛涌入房地產,讓監管部門不得不防,連續開出信貸資金違規進入樓市的大額罰單。始于2017年的金融強監管,順理成章,將房地產金融化視為下一個風險點。

很明顯,房地產金融化成為當前經濟環境下需要嚴防死守的“灰犀牛”。房地產信托、金融債、銀行貸款、開發貸、ABS等融資手段使得房地產愈發異化成為金融的一部分。房地產金融化不僅容易觸發系統性風險,更是直接擠壓了人們的日常消費。

過去20多年,人們一直在談論房地產拐點,但當拐點真正來的時候,才發現既不是大張旗鼓,也沒有簞食壺漿,而是文火溫水,潤物細無聲。拐點下的房地產,游戲規則改弦更張,隨著時間這味催化劑,一根無足輕重的“稻草”,就能壓倒房價永遠上漲的預期。

沒有永遠上漲的房價,這個道理大家都懂,卻又篤信自己是拿鐮刀的人,而非被割傷的韭菜。房地產喜歡溫故1998年和2008年。20年前,房改肇始,商品房和市場化一掃亞洲金融危機陰霾,成為經濟引擎和支柱產業。10年前,美國次貸危機影響全球,中國出臺了“4萬億”救市,原本準備過冬的房地產大幅反彈,房價扶搖直上。中國老百姓對于這一反彈的印象過于深刻。從此,房子成為執念,漲價預期牢不可破。

但自2017年以來,房住不炒是長期政策基調。這四個字猶如封印,牢牢鎮住房地產這只孫猴子,動彈不得。房價退燒,不僅漲不上去了,而且還結結實實地下降。房地產再也不能陶醉于自己這個起伏的小周期,而是要嵌套在整個中國經濟去杠桿、供給側和創新型的大周期。

舊增長之所以難以為繼,是因為繼續加杠桿的空間雖然還有,但很有限?,F在,中國經濟面臨很大的債務壓力,債務與GDP的比值達到250%。企業債務和居民債務高高在上,如果政府債務再攀高,債務風險就可能演變成債務危機。

事實上,一直以來,政府對房地產的態度就很明確,既不希望過熱,也不希望過冷,從來也不會說要將房地產一腳踢開。在從緊從嚴調控的大態勢下,微調不等于翻盤,變動不等于變臉,放松不等于放開,始終是因時制宜,因城施策。

未來,在長效機制正式定型之前,樓市還會維持現狀。對于長效機制的輪廓,市場莫衷一是。不管究竟如何,有一點是清楚的,它是供給端主導的。

北京商報首席評論員 韓哲

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