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20天500億 三道紅線下房企瘋狂融資

出處:北京商報 作者: 盧揚 王寅浩 網編:王巍 2020-09-14

房地產市場正在經歷艱難的過渡期,在上半年銷售遇阻后,“三道紅線”信號的釋放再次引發眾房企的焦慮。北京商報記者統計顯示,“三道紅線”預期之下,房企融資繼續井噴,在座談會后的20天中,房企境內外共發行債券融資65筆,融資規模折合人民幣約554.9億元。為何“三道紅線”落下房企仍能進行如此大規模的融資?多位知情人士指出,房企融資排期是有明確時間要求的,目前“三道紅線”的影響還未完全體現出來,但可以預見的是,眾房企會抓住最后的融資窗口期。未來隨著債務壓力的增大,加快銷售促回款、分拆旗下板塊上市、引入戰投都將是踩線房企“出線”的應對手段。

北京商報“三道紅線”后,部分房企融資情況

融資成本上升

“三道紅線”預期之下,房企融資繼續井噴。北京商報記者統計發現,在座談會后的20天中,房企境內外共發行債券融資65筆,融資規模折合人民幣約554.9億元。其中,TOP20房企中8家房企境內外共發行16筆債券融資,規模折合人民幣約138.1億元。在此期間,境內融資規模與之前基本一致,但平均融資成本上升至5.53%。

北京商報記者梳理發現,從融資利率來看,房企融資仍呈現兩極分化。8月26日-27日,華僑城成功發行20億元中期票據,發行期限3+N年,票面利率4.19%;9月1日,世茂股份發行5億元公司債券,票面利率3.99%;9月4日,京投發展成功發行20億元公司債券,最終票面利率為3.9%。

與此同時,仍有部分房企存在“找錢難”的問題。9月1日,當代置業發布公告稱,該公司將發行2022年到期的額外5000萬美元11.5厘綠色優先票據及2024年到期的額外5000萬美元11.95厘綠色優先票據。經扣除包銷費用、傭金及其他估計開支后,此次額外票據發行的估計所得款項凈額將約為9780萬美元,當代置業擬將其用作為公司若干現有債務再融資。

在上半年銷售遇阻后,“三道紅線”信號的釋放再次引發眾房企的焦慮。8月20日,住建部、央行在北京召開了重點房地產企業座談會,研究進一步落實房地產長效機制,同時也宣布了房企融資的“三道紅線”。

從設置標準來看,第一道紅線為剔除預收款后的資產負債率大于70%;第二道紅線為凈負債率大于100%;第三道紅線為現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同,將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中,開發商的有息負債將不能再增加;踩中兩道,有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一道,增速不得超過 10%;一道未中,不得超過15%。

“作為資金密集型行業,房地產開發商在規模高速增長的同時,普遍也面臨著高負債壓力。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示,根據房企中報顯示,多數房企均已表態“去扛桿、降負債”的戰略規劃,TOP20房企已在逐步優化自身財務結構,融資新規的出臺或將提升財務側的戰略等級以及加速房企優化節奏。預計下半年境內融資環境將進一步收緊,融資成本較上半年將呈上升趨勢。

最后的融資窗口

對于房企融資繼續井噴的狀態,同策研究院資深分析師張吉輝表示,房企融資排期是有明確時間要求的,目前看到的發行債券,都是在半年以前就要開始做準備工作的,因此目前“三道紅線”的影響還未完全得到體現,但可以預見的是,眾房企會抓住最后的融資窗口期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示,“三道紅線”具體落地實施還需一個過渡期。政策落地難度有多大?落地后該如何監管?對于部分房企而言,更多以觀望態度去看待,大多抱有僥幸心理。再加上整個市場處于下滑狀態,面臨即將到期的債務壓力,也促使大多數開發商不得不對外融資“找錢”。“房地產本身就是一個高杠桿行業類別,短期告別高杠桿還頗為艱難。”李宇嘉進一步表示。

今年下半年,眾房企將迎來償債高峰期。據貝殼研究院發布的報告顯示,今年8月境內外債券融資到期債務規模約987億元,其中境內到期債務規模約760億元,占比約74%。2020年9-12月到期債務規模約3603億元,同比大幅增加68%,其中11月到期債務規模最大,超千億元達1071億元。

貝殼研究院認為,9-12月房企將面臨土地成本上漲與償債壓力上升的現狀,房企發債需求居高不下,預計至年末整體融資規模將突破萬億元。同時,房企償債壓力驟升結合實現全年銷售目標的業績壓力,房企下半場或面臨更為艱難處境,不排除多家房企將選擇以價換量的方式搶占客戶資源。

李宇嘉稱,債務壓力之下,“三道紅線”或將促使部分房企開發其他融資渠道,“明股實債”是值得注意的隱患。

中南建設CFO辛琦曾在今年中期的業績會上指出,“三道紅線”限制融資并不是一件壞事,這將有利于降低行業信用風險。但其同時表示,“三道紅線”也倒逼房企在“股+債”模式里,可能會在“股”的端口做更多的努力。

“踩線”房企何去何從

“三道紅線”信號釋放后,加快銷售回款被業內普遍認定為最有效的應對手段。就在9月6日深夜,中國恒大董事局主席許家印連夜主持召開營銷大會,會上宣布9月7日-10月8日,恒大全國樓盤全線7折開售,并提出“金九銀十”兩個月,單月銷售額沖刺1000億元的目標。

恒大搶跑的背后,也被視為“三道紅線”壓力倒逼所致,“三道紅線”全中,降負債、去杠桿是恒大當前的首要任務,預計后續“踩線”明顯的房企也會隨之跟進。

李宇嘉稱,銷售回款占到開發商資金來源近六成,只有把這個做好,整體負債率才能出現明顯下調。除此之外,對于負債規模過大的房企,引入戰略性投資也是一個“出線”的辦法。

北京商報記者了解到,近日“踩線”兩道的陽光城引入泰康人壽保險有限責任公司(以下簡稱“泰康人壽”)成為戰略投資者。9月9日晚間,陽光城發布公告稱,泰康人壽及泰康養老保險股份有限公司(以下簡稱“泰康養老”)與陽光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司(以下簡稱“上海嘉聞”)簽訂《股份轉讓協議》,約定泰康人壽及泰康養老通過協議受讓的方式,從上海嘉聞受讓陽光城13.53%的股份,共計約5.55億股,標的股份轉讓價款約為33.78億元(含稅)。

值得注意的是,泰康人壽及泰康養老入股陽光城是有諸多“附加”條件的,在公司治理、未來分紅、業績承諾及補償方面,均提出了較高的要求。地產分析師嚴躍進指出,陽光城此次引入戰略投資者雖洽談已久,但上述條件的尺寸或是受到“三道紅線”的影響。

就“踩線”房企何去何從的問題,多位行業專家告訴北京商報記者,在加快銷售促回款、引入戰投的同時,分拆旗下板塊上市是目前眾房企最為理想、也最樂意的降負債手段。

張吉輝稱,目前多數房企旗下為商管、物管類輕資產業務,負債率相對較低,估值模型相對友好(物業板塊市盈率30-50倍左右),拆分此類業務板塊上市可以拓寬融資渠道,客觀上也降低了房企自身的負債規模。

北京商報記者 盧揚 王寅浩

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